결론부터 간단히 정리하겠습니다.

① 북3을 2017년 10월 24일 이전부터 소유
→ 종전 규정 적용
→ 원칙적으로 문제 없음

② 2017년 10월 24일 이후 타 정비사업장 부동산을 추가 취득
→ 5년 재당첨 제한 적용 여부를 따져봐야 함

즉, 다른 재개발·재건축 조합원이라는 이유만으로 북3 분양을 못 받는 것은 아닙니다.

핵심은 ‘언제 취득했느냐’입니다.

북3을 2017년 10월 24일 이전부터 소유했다면 종전 규정이 적용됩니다.

다만 그 이후 다른 투기과열지구 정비사업 부동산을 추가로 취득했다면, 취득 시점과 분양대상자 선정 시점 등에 따라 5년 재당첨 제한이 적용될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

※ 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권

3편에서 사업시행계획 변경인가 후 관리처분까지의 절차를 살펴봤습니다.

그렇다면 북3이 이미 해놓은 준비는 앞으로 시간을 줄이는 데 도움이 될까요?

북3은 이미

촉진계획변경 고시에 따른 건축심의 완료

사업시행계획 변경인가 접수

사전분양신청 약 2,100명 진행

한국부동산원 관리처분계획 사전타당성 검증 접수 완료 후 소명절차 완료 등 상당한 준비를 해놓았습니다.

특히 2025년 4월 8일부터 6월 30일까지 약 2,100명이 참여한 사전분양신청은 정식 분양신청 때 한꺼번에 처리해야 할 업무를 미리 준비하기 위해 진행한 것입니다.

다만 여기서 한 가지는 정확히 구분해야 합니다.

사전분양신청이 정식 분양신청을 대신하는 것은 아닙니다.

사업시행계획 변경인가 후에는 법에서 정한 정식 분양신청 절차를 다시 거쳐야 합니다.

그렇다고 미리 해놓은 일이 의미가 없는 것은 아닙니다.

기존 신청자료를 활용할 수 있고, 이미 검토·보완한 부분은 이후 업무를 진행하는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다.

서울시가 발표한 「신속통합기획 2.0 정비사업 인·허가 단축 공정관리 매뉴얼」도 바로 이런 방식입니다.

인가가 끝날 때까지 기다렸다가 다음 일을 시작하는 것이 아니라,

미리 할 수 있는 것은 미리 하고,

동시에 할 수 있는 것은 함께 진행해

전체 사업기간을 줄이자는 것입니다.

북3은 이미 여러 준비를 해놓았습니다.

따라서 사업시행계획 변경인가 후 중요한 것은 모든 것을 다시 시작하는 것이 아니라, 기존 자료와 준비를 얼마나 잘 이어받아 정식 분양신청 → 종후자산평가 → 권리가액·분담금 산정 → 관리처분으로 신속하게 연결하느냐입니다.

결국 북3의 속도는

“앞으로 무엇을 새로 해야 하느냐” 못지않게

“이미 해놓은 것을 얼마나 잘 활용하느냐”에 달려 있습니다.

북3보물창고는 앞으로도 북3이 이미 해놓은 일과 앞으로 해야 할 일을 구분해서 하나씩 확인해 보겠습니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권

조합원께서 사업시행계획 변경인가 이후 관리처분계획인가까지 어떤 절차가 남아 있는지, 그리고 한국부동산원 등 외부기관과의 협조가 필요한지 질문해 주셨습니다.

관리처분까지의 과정을 조금 더 정확하게 정리해 보겠습니다.

1. 관리처분까지의 큰 흐름

① 사업시행계획 변경인가

↓

② 조합원 분양신청

↓

③ 종후자산평가

↓

④ 조합원 분양가 및 비례율 산정

↓

⑤ 비례율에 따른 조합원별 권리가액 산정

↓

⑥ 평형별 분양가와 권리가액을 반영한 개별 분담금 산정·통보

↓

⑦ 공람 및 조합원 의견수렴·검토

↓

⑧ 관리처분총회

↓

⑨ 관리처분계획인가 신청

↓

⑩ 한국부동산원 검증 과정에서 필요한 사항에 대한 소명

↓

⑪ 관리처분계획인가

↓

⑫ 이주

여기서 한 가지 알아두면 전체 과정이 훨씬 이해하기 쉽습니다.

실질적인 관리처분계획 수립은 종후자산평가 이후부터 본격적으로 시작된다고 볼 수 있습니다.

종후자산평가 이후 조합원 분양가와 비례율을 산정하고, 정해진 비례율에 따라 조합원별 권리가액을 계산합니다.

그 권리가액과 조합원이 신청한 평형의 분양가 등을 반영해 개별 분담금을 산정·통보하고, 공람을 통해 조합원 의견을 받은 뒤 이를 검토하게 됩니다.

그 과정을 거쳐 관리처분총회를 열고 총회 의결 후 구청에 관리처분계획인가를 신청하는 흐름입니다.

2. 모든 절차가 조합 내부 일정만으로 진행되나요?

아닙니다. 조합에서 진행하는 평가·산정·공람·총회 등의 절차뿐 아니라 한국부동산원 등 외부기관과 연계되는 과정도 있습니다.

관리처분계획인가 과정에서 한국부동산원의 검증이 진행되고, 개인별 권리관계 등에 추가 확인이 필요한 경우에는 관련 자료에 대한 소명 과정이 진행될 수 있습니다.

이러한 검증과 소명 등이 마무리되고 관할 행정청의 관리처분계획인가가 이루어지면 이후 이주 절차로 이어집니다.

3. 북3의 경우는?

북3은 이미 사전분양신청과 제출자료 검토·보완, 한국부동산원 관련 절차 등 상당한 사전 준비를 진행해 놓았습니다.

다만 사전분양신청이 정식 분양신청을 대신하는 것은 아니므로, 사업시행계획 변경인가 후에는 법에서 정한 정식 분양신청 절차를 거쳐야 합니다.

따라서 앞으로는 기존에 준비된 자료와 절차를 어느 범위까지 활용할 수 있는지 확인하면서, 종후자산평가 이후의 관리처분 절차로 신속하게 연결하는 것이 중요합니다.

정리

사업시행계획 변경인가 이후에는

정식 분양신청 → 종후자산평가 → 조합원 분양가·비례율 산정 → 권리가액 산정 → 개별 분담금 통보 → 공람·의견수렴 → 관리처분총회 → 관리처분계획인가 신청 → 필요한 검증·소명 → 관리처분계획인가 → 이주

의 과정으로 이어진다고 이해하면 전체 흐름을 파악하기 쉽습니다.

특히 종후자산평가 이후부터 조합원별 권리가액과 분담금이 구체화되면서 실질적인 관리처분계획 수립이 본격적으로 진행된다는 점이 중요합니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권

Q. 추가분담금은 어떻게 준비해야 할까요? 84㎡라면 대출은 얼마나 가능할까요?

조합원님께서 이런 질문을 주셨습니다.

“추가분담금은 다들 어떻게 계획하시나요?

대출을 받는다면 84㎡의 경우 얼마까지 가능할까요?

아직 시간이 많이 남았으니 지금 걱정하는 것은 불필요할까요?”

아마 많은 조합원님들이 비슷한 궁금증을 가지고 계실 것 같습니다.

A. 지금 84㎡의 대출 가능액을 단정하기는 어렵습니다.

입주까지 시간이 남아 있고 그 사이 대출규제와 금융정책, 금리, 개인별 소득과 기존 부채, 감정가와 사업조건 등이 달라질 수 있기 때문입니다.

그리고 이주비 대출과 추가분담금 마련을 위한 자금은 같은 문제로 단순하게 볼 수 없습니다.

그래서 지금 “84㎡라면 얼마까지 대출된다”고 숫자를 정해 말씀드리는 것은 오히려 정확하지 않을 수 있습니다.

그런데 이 질문을 조금 다른 방향에서도 한번 생각해보고 싶습니다.

**“얼마를 빌릴 수 있을까?”만큼

“조합원이 부담할 금액을 어떻게 줄일 수 있을까?”도 중요하지 않을까요?**

결국 추가분담금은 대출만의 문제가 아닙니다.

사업 전체의 수입과 비용, 일반분양 수입, 공사비와 사업비, 조합원 분양가와 종전자산평가 등 여러 요소가 함께 작용합니다.

따라서 일반분양 수입이 늘고 사업성이 좋아지는 것은, 다른 조건이 같다면 조합원의 추가분담금 부담을 낮추는 데 유리한 요소가 될 수 있습니다.

그래서 북3보물창고에서는 앞으로 이 문제를 조금 더 깊이 살펴보려고 합니다.

“북3에는 전체 몇 세대를 짓고, 그중 조합원 몫은 얼마이며, 일반분양은 얼마나 가능한가?”

현재 관련 자료를 추가로 확인하고 있습니다.

자료가 확인되는 대로 추측이 아니라 실제 숫자로 설명드리겠습니다.

그리고 이어지는 북3보물창고 이야기에서는

사업성과 추가분담금의 관계도 최대한 쉽게 풀어보겠습니다.

※ 질문자의 개인정보는 공개하지 않습니다.

질문은 함께 나누고, 질문자의 개인정보는 보호합니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권

안녕하세요.
북3보물창고 지기 김일권입니다.

오늘 한 조합원님께서 이런 질문을 주셨습니다.

“현재 북3의 진행상황이 궁금합니다.”

좋은 질문을 주셔서 현재 확인할 수 있는 자료부터 찾아봤습니다.

이번에 먼저 살펴본 자료는
2026년 9월 9일 「제4차 임시조합장 주관 회의록」입니다.

📌 1. 새 집행부 구성을 위한 절차

회의록을 보면 현재 북3에서는 새로운 조합장·이사·감사 선임을 위한 선거와 선거관리위원회 구성에 관한 논의가 진행되고 있습니다.

선거관리위원 구성과 관련해서는 여러 의견이 있었고, 회의록에는 외부인원 전원으로 선거관리위원회를 구성하기를 희망한다는 내용이 기록돼 있습니다.

📌 2. 법원 허가 절차는?

회의록에는 다음과 같이 기록돼 있습니다.

“이상의 내용을 취합하여 임시조합장은 법원에 상무외행위허가신청서를 제출한다.”

따라서 9월 9일 회의에서 법원의 허가를 받기 위한 절차를 추진하기로 한 것은 확인할 수 있습니다.

다만 여기서는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

현재 제가 확인한 이 회의록만으로는

법원 실제 접수일
사건번호
법원의 허가 결정 여부

까지는 확인할 수 없습니다.

따라서 확인되지 않은 내용을 미리 단정하지 않고, 새로운 공식 자료가 확인되면 다시 업데이트하겠습니다.

📌 3. 사업시행(변경)인가 이야기도 있었습니다

같은 회의록에는 구 조합 측 의견으로

“사업시행(변경)인가 안건 상정 요청”

이라는 내용도 기록돼 있습니다.

북3에서 중요한 문제인 만큼 이 부분은 선거 절차와 별도로 관련 행정자료를 더 확인해서 다뤄보겠습니다.

📌 그래서 지금 어디까지 왔을까요?

현재 확인한 자료를 기준으로 정리하면,

북3는 새 집행부 구성을 위한 선거 절차를 준비하면서, 이를 진행하기 위한 법원 허가 절차가 추진되고 있는 단계

정도로 이해하는 것이 좋을 것 같습니다.

앞으로 법원의 결정, 선거관리위원회 구성, 임원선임총회 일정 등 새로운 내용이 공식적으로 확인되면 차근차근 업데이트하겠습니다.

🌱 북3보물창고의 원칙

「조합원 질문에 답합니다」에서는 앞으로 한 가지 원칙을 지키겠습니다.

확인된 것은 정확하게,
진행 중인 것은 진행 중이라고,
확인되지 않은 것은 확인 중이라고 말씀드리겠습니다.

또한 질문 내용은 함께 나누되,
질문하신 조합원의 이름·연번 등 개인정보는 공개하지 않겠습니다.

이번에 함께 질문해주신

“북2의 이주 문제를 북3도 걱정해야 할까요?”

에 대해서는 별도로 자료를 확인해 다음 Q&A에서 살펴보겠습니다.

서로 생각은 달라도 괜찮습니다.
자료를 놓고 같이 한번 살펴보겠습니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권