지난 이야기에서는 북3가 단순히 세대수만 늘어난 것이 아니라는 말씀을 드렸습니다.

3,633세대에서 4,739세대로, 그리고 현재는 5,310세대로 변경을 추진하고 있습니다.

그렇다면 세대수가 늘어나는 것이 우리 조합원에게는 어떤 의미가 있을까요?

오늘은 그중에서도 중요한 하나, ‘일반분양’과 ‘사업성’을 숫자로 한번 살펴보겠습니다.

1. 일반분양이 많으면 왜 좋을까?

재개발 사업에서 조합원에게 필요한 주택을 배정하고도 남는 물량이 많으면 일반분양을 통해 조합으로 들어오는 수입도 커질 수 있습니다.

일반분양 수입은 사업비를 충당하는 중요한 재원이 되고, 결국 조합원의 분담금과 사업성에도 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 전체 세대수 못지않게 중요한 것이

▶ “일반분양을 얼마나 할 수 있느냐”

입니다.

2. 북3는 얼마나 달라졌을까?

북3의 세대수는

▶ 3,633세대 → 4,739세대 → 5,310세대 추진

으로 변화해 왔습니다.

처음 3,633세대와 비교하면 1,677세대가 늘어나는 규모입니다.

최근 계획만 비교해도 4,739세대에서 5,310세대로 571세대가 늘어나는 계획입니다.

특히 눈에 띄는 것은 59제곱미터와 84제곱미터입니다.

▶ 59제곱미터 1,034세대 → 1,193세대 / 159세대 증가

▶ 84제곱미터 1,831세대 → 2,231세대 / 400세대 증가

두 주택형에서만 559세대가 늘어납니다.

※ 5,310세대는 현재 변경을 추진하고 있는 안으로, 향후 인허가와 설계 과정에서 달라질 수 있습니다.

3. 일반분양은 얼마나 될까?

여기서부터는 북3의 사업성을 이해하기 위한 가상 계산입니다.

5,310세대 추진안 가운데 59제곱미터 미만과 임대물량을 제외하고, 59제곱미터와 84제곱미터 분양물량의 40%가 일반분양된다고 가정했습니다.

이번 계산의 기준

▶ 일반분양 물량 40% 가정

▶ 일반분양가 평당 5,500만원 / 6,000만원

그렇다면 평당 5,500만원이라는 가정은 어느 정도 수준일까요?

최근 서울의 주요 분양 사례를 보면 잠실래미안아이파크는 3.3제곱미터당 평균 5,409만원, 잠실르엘은 약 6,104만원 수준이었습니다.

따라서 이번 글에서는 미래의 북3 분양가를 예측하기보다는, 최근 분양 사례를 참고한 계산 기준으로 평당 5,500만원과 6,000만원을 적용해 보겠습니다.

실제 일반분양 물량과 분양가격은 향후 조합원 분양신청과 사업 진행 과정에서 달라질 수 있습니다.

4. 59제곱미터를 계산해 보면

59제곱미터는 1,193세대입니다.

여기에서 임대 56세대를 제외하면 1,137세대.

이 가운데 40%를 일반분양으로 가정하면 약 455세대입니다.

공급면적을 약 25평으로 보면,

▶ 평당 5,500만원일 경우 / 일반분양 수입 약 6,250억원

▶ 평당 6,000만원일 경우 / 일반분양 수입 약 6,820억원

5. 84제곱미터는 어떨까?

84제곱미터는 2,231세대입니다.

40%를 일반분양으로 가정하면 약 892세대입니다.

공급면적을 약 34평으로 보면,

▶ 평당 5,500만원일 경우 / 일반분양 수입 약 1조 6,690억원

▶ 평당 6,000만원일 경우 / 일반분양 수입 약 1조 8,200억원

6. 두 주택형만 합쳐보면

59제곱미터와 84제곱미터에서 일반분양으로 가정한 물량은 약 1,347세대입니다.

▶ 일반분양 약 1,347세대

▶ 평당 5,500만원이면 약 2조 2,940억원

▶ 평당 6,000만원이면 약 2조 5,030억원

여기서 눈여겨볼 숫자가 하나 있습니다.

일반분양 물량을 40%로 가정했을 때,

▶ 일반분양가가 평당 500만원 올라가면

59제곱미터와 84제곱미터에서만

▶ 일반분양 수입이 약 2,090억원 늘어납니다.

일반분양 비율과 분양가격의 작은 차이가 사업 전체에서는 수천억원의 차이를 만들 수 있는 것입니다.

이번 계산에는 59제곱미터 미만과 임대물량을 제외했고, 102제곱미터 이상의 대형 주택도 포함하지 않았습니다.

즉, 북3 전체의 최종 일반분양 수입이 아니라 59제곱미터와 84제곱미터만 놓고 사업성의 크기를 살펴본 것입니다.

7. 그렇다면 조합원에게 왜 중요할까?

핵심은 어렵지 않습니다.

일반분양 물량이 많아지면 → 일반분양 수입이 늘어날 수 있고

일반분양 수입이 늘어나면 → 사업비를 충당할 수 있는 재원이 커지며

이는 결국 → 북3의 사업성과 조합원 분담금에 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 5,310세대를 볼 때는 단순히 “571세대가 늘어난다” 여기서 끝나는 것이 아니라,

▶ “그중 얼마를 일반분양할 수 있고, 그 일반분양에서 얼마의 수입을 만들 수 있는가”

를 함께 봐야 합니다.

숫자가 보여주는 북3의 가능성

이번 계산은 실제 일반분양 물량과 분양가격을 확정한 것이 아니라, 북3의 사업성을 이해하기 위한 가상 계산입니다.

그럼에도 숫자가 보여주는 의미는 분명합니다.

5,310세대의 진짜 의미는 단순히 571세대가 늘어나는 데 있는 것이 아니라, 늘어난 일반분양 물량이 얼마나 큰 사업수입으로 이어질 수 있느냐에 있습니다.

일반분양 비율과 분양가격의 작은 차이가 사업 전체에서는 수천억원의 차이를 만들 수 있습니다.

북3가 가진 좋은 사업성을 이제는 실제 조합원의 이익으로 만들어 가야 할 때입니다.

우리는 결국 함께 살아갈 이웃이니까요. 🤗

북아현3구역 조합원

🌱 북3보물창고 지기 김일권

안녕하세요.
북3보물창고 지기 김일권입니다.

3편에서는 북3의 3,633 → 4,739 → 5,310세대 변화를 살펴봤습니다.

그런데 정말 궁금한 것은 이것입니다.

그래서 우리가 살게 될 북3는 무엇이 달라졌을까요?

오늘 살펴볼 내용

① 커뮤니티 — 0.4평 → 약 1.3평
② 우리 집 — 평면·판상형·천장고·세대창고
③ 주차와 도로 — 1.26대 → 약 1.6대, 그리고 도로 삭제
④ 5,310세대 추진안 — 59㎡·84㎡는 얼마나 늘어날까?
⑤ 눈에 보이지 않는 준비 — 약 2,100명의 사전 준비

하나씩 자료로 확인해 보겠습니다.

1. 커뮤니티 — 0.4평에서 약 1.3평으로

북3의 커뮤니티 면적은 초기 세대당 약 0.4평에서 약 1.3평 수준으로 확대하는 계획이 마련됐습니다.

약 3배입니다.

피트니스·골프 등 스포츠시설을 비롯해 카페·라운지 같은 휴식·교류 공간을 담을 수 있는 규모입니다.

구체적인 시설 구성은 향후 설계와 협의 과정에서 달라질 수 있습니다.

2023년 총회책자에 실린 세대당 커뮤니티 면적 비교를 텍스트로 보면 다음과 같습니다.

북아현3구역 : 1.27평
디에이치 아너힐즈 : 1.09평
아크로리버파크 : 0.84평
래미안 블레스티지 : 0.78평

어느 단지가 더 좋다는 비교는 아닙니다.

다만 숫자를 나란히 놓고 보니, 북3가 준비해 온 커뮤니티의 규모가 어느 정도인지는 조금 더 선명하게 보입니다.

흥미로운 점은 이 비교가 북3보물창고가 지금 새로 만든 것이 아니라, 2023년 당시 총회책자에 이미 실려 있었다는 것입니다.

2. 우리 집 — 평면과 생활공간도 달라졌습니다

세대수뿐 아니라 실제로 우리가 생활하게 될 집의 계획도 바뀌었습니다.

판상형 비율 : 약 50% → 약 70%
천장고 : 2.3m → 2.5m
세대창고 : 없음 → 지하 세대창고 계획

또한 59㎡ 이상 평형에는 4BAY, 가변형 평면, 드레스룸·파우더룸 등을 고려한 계획이 담겼습니다.

집이 조금 더 넓어 보이고, 수납은 편해지고, 우리가 매일 생활하는 공간을 더 좋게 만들기 위한 변화들입니다.

몇 세대를 짓느냐만큼, 어떤 집을 짓느냐도 중요하기 때문입니다.

3. 주차와 도로 — 단지의 모습도 달라졌습니다

주차 계획도 바뀌었습니다.

세대당 주차대수 : 1.26대 → 약 1.6대

그리고 3-1획지와 3-2획지를 하나로 통합하면서, 두 구역 사이를 지나던 도로를 삭제하는 계획이 추진됐습니다.

이는 단지 사이를 통과하는 외부 차량과 보행동선을 줄이고, 하나로 연결된 단지 공간을 계획할 수 있게 된 변화입니다.

안산과 연결되는 외부 보행동선과 주민 생활공간을 구분해 계획할 수 있다는 점에서도 단지의 쾌적성과 사생활 측면을 함께 살펴볼 수 있습니다.

4. 공동주택 대지와 5,310세대 추진안

2024년 사업진행 자료를 보면 공동주택 대지가 약 13,679.8㎡ 늘어나는 계획이 담겼습니다.

평으로 환산하면 약 4,138평입니다.

기준용적률도 233%에서 258%로 조정하는 내용이 포함됐습니다.

그리고 현재 기준으로 살펴보는 4,739세대 계획에서, 향후 5,310세대로 변경하는 추진안이 제시됐습니다.

평형별 변화 가운데 눈에 띄는 부분은 다음과 같습니다.

59㎡ 일반형
1,034세대 → 1,193세대
159세대 증가

84㎡ 일반형
1,831세대 → 2,231세대
400세대 증가

전체 세대수
4,739세대 → 5,310세대
571세대 증가

특히 59㎡는 159세대, 84㎡는 400세대가 늘어나는 계획입니다.

다만 5,310세대는 확정된 최종 숫자가 아니라 향후 변경을 추진하는 안입니다. 인허가와 설계 과정에서 일부 내용은 달라질 수 있습니다.

한눈에 보는 북3의 변화

커뮤니티
0.4평 → 약 1.3평

주차
1.26대 → 약 1.6대

판상형
50% → 약 70%

천장고
2.3m → 2.5m

세대창고
없음 → 지하 세대창고 계획

단지 구성
3-1·3-2 도로로 분리 → 획지 통합·도로 삭제

공동주택 대지
약 4,138평 증가

세대수
4,739세대 → 5,310세대 변경 추진

0.4 → 1.3
1.26 → 1.6
50% → 70%
대지 +4,138평
4,739 → 5,310

자료를 한곳에 놓고 보니 조금 더 분명해집니다.

북3는 숫자만 늘어난 것이 아니었습니다.

5. 눈에 보이지 않는 준비도 있었습니다

2025년에는 약 2,100명의 조합원이 사전분양신청에 참여했고, 제출된 자료에 대한 검토와 보완, 관련 절차도 진행됐습니다.

다음 단계를 위한 준비도 이미 진행되고 있었던 것입니다.

분양신청과 이후 절차에 대한 자세한 내용은 ‘조합원 질문에 답합니다’에서 따로 정리하겠습니다.

마무리

사업이 오래 걸리면서 그동안 무엇이 진행됐는지 잘 보이지 않았던 것도 사실입니다.

하지만 자료를 하나씩 확인해 보니,
우리가 생각했던 것보다 많은 준비가 이미 진행돼 있었습니다.

이제는 그동안 준비해 온 많은 것들을 바탕으로,
잘된 것은 이어가고 부족한 것은 보완하며,
아직 끝나지 않은 일은 함께 마무리해 나가면 좋겠습니다.

생각은 조금씩 달라도
우리는 결국 북3의 내일을 함께 만들어갈 이웃입니다.

북3보물창고는 앞으로도
말보다 자료를 먼저 보겠습니다.

자료 출처

• 2023년 9월 9일 사업시행계획변경 임시총회 책자
• 2024년 북아현3구역 사업진행 현황 소책자
• 2024년 3월 30일 정기총회 자료
• 2024년 6월 9일 임시총회 자료
• 2024년 12월 14일 임시총회 자료
• 2025년 5월 24일 임시총회 자료
• 2025년 7월 12일 임시총회 자료
• 건축·설계 관련 자료
• 서울시 정비사업 정보몽땅 공개자료
• 사전분양신청 및 관련 절차에 대한 조합·관계자 확인 내용

※ 각 자료는 작성 시점과 사업 단계가 다릅니다. 따라서 본문에서는 현재 기준 내용과 향후 변경 추진안을 구분해 작성했습니다. 향후 인허가와 설계변경 과정에서 일부 내용은 달라질 수 있습니다.

다음 5편

집은 늘었습니다.
그런데 우리 몫은 얼마나 늘었을까요?
일반분양이 많아지면 조합원에게는 무엇이 달라질까요?

다음 5편
「일반분양이 많으면 왜 좋을까?」

🌱 북3보물창고 지기 김일권

안녕하세요.
북3보물창고 지기 김일권입니다.

1편에서는 앞으로 북3보물창고가 어떤 이야기를 하려고 하는지 말씀드렸습니다.

누가 맞는지를 따지기보다 무엇이 사실인지,
주장보다 자료와 숫자가 무엇을 말하는지 함께 살펴보겠습니다.

오늘부터 그 첫 번째 숫자 이야기를 시작해보겠습니다.

① 2011년 — 3,633세대

북아현3구역은 처음부터 5천 세대가 넘는 대단지로 계획됐던 것은 아닙니다.

2011년 사업시행인가 당시 계획은 총 3,633세대였습니다.

그 이후 오랜 시간 동안 북3의 정비계획과 건축계획은 여러 절차를 거치며 변화해왔습니다.

② 2024년 — 4,739세대

그 변화가 구체화되면서 마련된 2024년 사업시행(변경)인가 진행안은 4,739세대입니다.

2024년 3월에는 사업시행계획변경인가 신청에 따른 토지등소유자 및 이해관계인 공람도 진행됐습니다.

제가 확인한 당시 조합 내부 건축계획 자료에는 다음과 같이 정리돼 있습니다.

총 4,739세대
분양 3,927세대
공공주택 812세대

다만 시점에 따라 공개 행정자료에는 중간 계획 수치가 다르게 표시된 경우도 있습니다. 따라서 북3보물창고에서는 앞으로도 어느 시점의 어떤 계획인지 함께 표시해서 숫자를 비교하겠습니다.

③ 그리고 앞으로 — 5,310세대 추진안

여기에서 한 단계 더 변화시키려는 계획이 있습니다.

5,310세대

하지만 이 숫자는 표현을 정확하게 해야 합니다.

5,310세대는 현재 인가가 완료된 확정 세대수가 아니라 향후 변경을 통해 추진하려는 계획입니다.

그래서 북3보물창고에서는 이를 ‘5,310세대 변경 추진안’이라고 표현하겠습니다.

📊 숫자로 보면 더 간단합니다

          구분                                 세대수

2011년 사업시행인가                     3,633세대

2024년 사업시행(변경)인가 진행안    4,739세대

향후 변경 추진안                      5,310세대

3,633세대에서 5,310세대 추진안까지 단순 계산하면 1,677세대가 늘어나는 규모입니다.

하지만 세대수가 많아진다는 사실만으로 북3의 사업성을 판단해서는 안 된다고 생각합니다.

일반분양 물량, 조합원 수, 공공주택, 용적률, 공사비와 사업비 등 함께 살펴봐야 할 숫자들이 많기 때문입니다. 그 이야기는 뒤에서 하나씩 자료를 가지고 살펴보겠습니다.

그런데 더 재미있는 변화가 있습니다

북3의 변화는 세대수만이 아닙니다.

계획이 변화하는 과정에서 주차대수, 커뮤니티 시설, 층고, 평면구성, 지하창고, 엘리베이터 등 실제 우리가 살게 될 아파트의 내용도 상당히 달라졌습니다.

예를 들어 제가 확인한 계획자료에는 세대당 주차대수 확대, 커뮤니티시설 증가, 세대당 지하창고 계획, 층고 및 평면 개선 등의 내용이 담겨 있습니다.

🌱 북3보물창고 이야기 03

숫자 뒤에 숨어 있는 ‘북3의 진짜 변화’

세대수만 늘어난 것일까요?
아니면 우리가 살게 될 아파트 자체도 달라진 것일까요?

다음 편에서 자료를 펼쳐놓고 같이 한번 살펴보겠습니다.

서로 생각은 달라도 괜찮습니다.
좋은 점은 좋은 점대로, 걱정되는 부분은 걱정되는 부분대로 자료를 놓고 이야기해보겠습니다.

🌱 북3보물창고 지기 김일권

※ 참고: 본문 수치는 각 시점의 사업시행인가·변경 진행안 및 확인된 계획자료를 기준으로 구분해 표기했습니다. 5,310세대는 현재 확정 세대수가 아닌 향후 변경 추진안입니다.

안녕하세요.

북3보물창고 지기 김일권입니다.

북아현3구역을 둘러싼 이야기를 보다 보면 참 많은 의견과 주장들이 오고가는 것을 볼 수 있습니다.

어떤 이야기는 기대를 갖게 하고,

어떤 이야기는 걱정을 하게 합니다.

그런데 가만히 들여다보면 서로 다른 이야기를 하고 있어도 그 마음의 출발점은 크게 다르지 않은 것 같습니다.

“우리 북아현3구역이 잘되었으면 좋겠다.”

저 역시 같은 마음입니다.

저도 북아현3구역 조합원이고, 예전에는 대의원으로 활동했습니다.

그래서 앞으로 북3보물창고에서는 조금 다른 방식으로 우리 구역의 이야기를 풀어보려고 합니다.

누가 맞는가보다, 무엇이 사실인가

정비사업은 생각보다 복잡합니다.

사업시행인가, 정비계획, 건축계획, 용적률, 세대수, 일반분양, 임대주택, 사업비, 분담금 등 여러 요소가 서로 연결되어 있습니다.

하나의 숫자나 하나의 주장만 가지고 사업성을 판단하기도 어렵습니다.

그래서 앞으로는 가능하면

자료를 확인하고 → 숫자를 살펴보고 → 그 의미를 함께 생각하는 방식

으로 이야기를 이어가겠습니다.

좋은 내용은 좋은 내용대로 살펴보고,

우리가 걱정해야 할 부분은 그것대로 살펴보겠습니다.

무조건 북3에 유리한 이야기만 골라서 하지는 않겠습니다.

정확하게 알아야 우리 조합원들이 각자의 판단을 제대로 할 수 있다고 생각하기 때문입니다.

앞으로 1편부터 10편까지

이번 이야기는 한 번의 글로 끝내지 않으려고 합니다.

앞으로 1편, 2편, 3편… 10편까지 북아현3구역을 조금씩 다른 각도에서 살펴보겠습니다.

북3의 과거와 현재,

세대수와 건축계획의 변화,

사업성에 영향을 주는 여러 숫자들,

그리고 조합원들이 궁금해할 만한 내용들을 하나씩 살펴보겠습니다.

중간에는 조금 재미있는 이야기도 준비해보겠습니다.

은마아파트와 북아현3구역을 비교해보는 이야기입니다.

물론 재건축과 재개발은 사업 방식이 다르기 때문에 단순하게 어느 곳이 좋다, 나쁘다고 비교할 수는 없습니다.

그래서 먼저 재미있는 픽션 이야기로 풀어보고, 이후에는 실제 자료와 숫자를 가지고 차분하게 비교해보겠습니다.

사업은 냉정하게, 사람에게는 따뜻하게

제가 북3보물창고에서 지키고 싶은 원칙입니다.

사업은 냉정하게 보겠습니다.

하지만 사람에게는 따뜻했으면 좋겠습니다.

사업성에 대해서는 숫자를 가지고 이야기하고,

잘못된 부분이 있다면 자료를 통해 다시 확인하면 됩니다.

하지만 생각이 다르다는 이유로 서로를 적으로 만들 필요는 없다고 생각합니다.

우리의 생각은 서로 다를 수 있습니다.

그래도 우리는 같은 북아현3구역의 조합원이고,

결국 같은 동네에서 만나게 될 사람들입니다.

우리는 결국 이웃이니까요.

🌱 북3보물창고가 앞으로 지키고 싶은 것

공격보다 정보

주장보다 근거

갈등보다 함께

그리고 무엇보다,

조합원이 스스로 판단할 수 있도록

가능한 정확한 정보를 쉽게 전달하는 것.

그것이 앞으로 북3보물창고가 해보고 싶은 일입니다.

1편을 시작으로 하나씩 기록해보겠습니다.

천천히 같이 살펴보시죠.

🌱

북3보물창고 지기 김일권